【宜昌裝修新聞】房地產(chǎn)價(jià)格回歸成交低迷 樓市“博傻”時(shí)代已過(guò)

曠日恒久的調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流和回款率的要求越來(lái)越高，貶價(jià)走量成為一種可行選擇。

9月下旬，泰禾合肥院子某個(gè)戶(hù)型貶價(jià)4000元/平方米促銷(xiāo)，隨即引來(lái)老業(yè)主集體維權(quán)。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調(diào)價(jià)行為，并提出退款等要求。

當(dāng)月早些時(shí)候，宜昌、杭州也先后呈現(xiàn)因貶價(jià)而引發(fā)的業(yè)主“維權(quán)”行為，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商“胡亂定價(jià)”、“欺詐業(yè)主”、“喪失誠(chéng)信”。

早在本年6月，長(zhǎng)沙市通州區(qū)的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目售樓處也曾被業(yè)主“困繞”，裝修資訊，并被要求退房，起因同樣在于項(xiàng)目售價(jià)下調(diào)。

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史，業(yè)主因貶價(jià)而維權(quán)的現(xiàn)象時(shí)有產(chǎn)生，且大多呈現(xiàn)在市場(chǎng)下行之時(shí)。萬(wàn)科、保利、龍湖等大型房企的售樓處，都曾遭遇過(guò)“圍攻”。

相比因直接貶價(jià)而導(dǎo)致“維權(quán)”，在市場(chǎng)下行期，開(kāi)發(fā)商推出變相的價(jià)格策略更為常見(jiàn)。

8月末，恒大全國(guó)在售住宅樓盤(pán)打出了全部8.9折優(yōu)惠的廣告，首付款也可以分期支付，最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的“購(gòu)房節(jié)”，對(duì)近萬(wàn)套房源推出優(yōu)惠折扣，涉及16個(gè)城市66個(gè)項(xiàng)目。

在長(zhǎng)沙市場(chǎng)，萬(wàn)科、城建等房企都推出了價(jià)格策略。珠三角、廈門(mén)等區(qū)域的新房項(xiàng)目，近期也有分歧水平的價(jià)格優(yōu)惠步伐推出。雖然官方的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍然表現(xiàn)出很好的漲勢(shì)，但從市場(chǎng)一線(xiàn)來(lái)看，調(diào)整的端倪似乎已經(jīng)呈現(xiàn)。

在樓市調(diào)控嚴(yán)厲打壓下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的扛不住了嗎？

“最后的選擇”

“2008年，2011年，2014年，全國(guó)呈現(xiàn)過(guò)3輪非常明顯的退房潮現(xiàn)象，只要房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，前期購(gòu)房者就開(kāi)始所謂的貶價(jià)維權(quán)?！敝性禺a(chǎn)指出，貶價(jià)“維權(quán)”的現(xiàn)象時(shí)有呈現(xiàn)，其中以2011年最為典型。

公開(kāi)信息表現(xiàn)，從2011年9月開(kāi)始，長(zhǎng)沙、北京、南京、寧波等地不竭呈現(xiàn)貶價(jià)維權(quán)現(xiàn)象，萬(wàn)科、龍湖、合生等多個(gè)企業(yè)旗下項(xiàng)目的售樓處被砸毀，部分項(xiàng)目的業(yè)主還與保安產(chǎn)生肢體斗嘴。

依照業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)，這三個(gè)年份均為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小年”，在監(jiān)管層出臺(tái)樓市調(diào)控政策之后，市場(chǎng)呈現(xiàn)下行。為擔(dān)?，F(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商祭出各種價(jià)格優(yōu)惠策略，部分項(xiàng)目明顯貶價(jià)。

本年的市場(chǎng)形勢(shì)，被認(rèn)為與上述三年有著類(lèi)似之處。在曠日恒久的調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流和回款率的要求越來(lái)越高，貶價(jià)走量成為一種可行的選擇。

但有房企人士近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道暗示，“直接貶價(jià)”通常是企業(yè)最后的選擇。因?yàn)槎嗄甑牟俦P(pán)經(jīng)驗(yàn)講述房企，直接貶價(jià)通常會(huì)引發(fā)類(lèi)似的糾紛。

“如果不得已要進(jìn)行調(diào)整時(shí)，最先選擇是‘降配’?！痹撊耸空f(shuō)，“降配”是指在不調(diào)整價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)裝修、綠化等配套辦法的尺度進(jìn)行下調(diào)，從而增補(bǔ)利潤(rùn)率的損失。

在“降配”的同時(shí)，有些項(xiàng)目還會(huì)變相貶價(jià)，好比，減少贈(zèng)送面積、提高車(chē)位價(jià)格、提高精裝修價(jià)格等等。這些做法同樣能夠達(dá)到增補(bǔ)利潤(rùn)率的目的。首次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目則可以選擇低開(kāi)（低價(jià)開(kāi)盤(pán)），或價(jià)格優(yōu)惠策略等。近期的價(jià)格優(yōu)惠策略，大多產(chǎn)生在首次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中。

該人士暗示，選擇直接貶價(jià)，通常意味著項(xiàng)目已經(jīng)“別無(wú)選擇”，這是一個(gè)“既損戰(zhàn)敗潤(rùn)、又損失口碑”的做法。

價(jià)格回歸？

房地產(chǎn)項(xiàng)目直接貶價(jià)的原因不少，但綜合來(lái)看，很大部分都存在前期定價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象。

宜昌某房企人士9月28日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道暗示，過(guò)去一年來(lái)，宜昌房?jī)r(jià)呈現(xiàn)大幅上漲，部分項(xiàng)目在半年內(nèi)的漲價(jià)幅度跨越50%。這其中雖不乏好地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但部分地段、品質(zhì)欠安項(xiàng)目也跟風(fēng)上漲。

到本年，宜昌的調(diào)控政策不竭深化，“限價(jià)令”的執(zhí)行尤為嚴(yán)厲。好地段的項(xiàng)目?jī)r(jià)格尚可維持，品質(zhì)欠安的郊區(qū)項(xiàng)目，則不能不進(jìn)行價(jià)格回調(diào)。

北京易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將這種調(diào)整稱(chēng)為“回歸”，因?yàn)椋扒捌诜績(jī)r(jià)大幅上調(diào)，自己便是非理性的行為”，在調(diào)控的壓力下，價(jià)格泡沫必將要被擠出。

他暗示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求從來(lái)都不是安穩(wěn)釋放的。受調(diào)控政策、買(mǎi)漲心態(tài)等影響，市場(chǎng)需求通常表示出集中釋放，然后又集中收縮的現(xiàn)象。而供給端的反應(yīng)往往滯后于需求端。因此，當(dāng)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)收縮時(shí)，不少項(xiàng)目就不能不對(duì)錯(cuò)誤價(jià)格策略做出調(diào)整。

在這個(gè)過(guò)程中，“限價(jià)令”的影響不成忽視。“有時(shí)候，被限價(jià)的項(xiàng)目其實(shí)不在你那個(gè)區(qū)域，但一旦此外區(qū)域價(jià)格被限，市場(chǎng)的整體預(yù)期就變了，你再依照原來(lái)的價(jià)格賣(mài)，就賣(mài)不出去了?！鼻笆鲆瞬科笕耸堪凳尽?br/>